Земля на продажу

Участок земли, предназначенный для продажи, должен пройти кадастровый учет и госрегистрацию в регистрационной палате. Там же регистрируются сделки в течение года после заключения. Стоит отметить, что свидетельства и другие документы, удостоверяющие права граждан и юридических лиц на земельные участки и земельные доли, выданные до 31 января 1998 г. (до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, который ведут учреждения юстиции (регистрационные палаты) с 1998 г.

О намерении продать земельный участок в первую очередь необходимо письменно сообщить в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления, указав цену и другие существенные условия будущей сделки. Извещение возможно вручить под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Крайне важным является то, что именно орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки участка по начальной цене (установленной продавцом на момент объявления), за исключением продажи с публичных торгов. Этим обстоятельством продавцу не стоит пренебрегать: в противном случае орган местного самоуправления в течение года с момента госрегистрации перехода права собственности может через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Если же в течение месяца со дня поступления извещения он откажется от покупки либо не уведомит о намерении приобрести участок, то в течение года можно продать землю по цене, не ниже указанной в извещении.

После рассмотрения в январе 2005 г. Госдумой и cогласительной комиссией Совета Федерации поправок к закону «Об обороте земель…» (далее закон) продавец вправе установить срок преимущественного выкупа участка субъектом Федерации или муниципальным образованием. Данная поправка появилась из-за того, что при ранее существовавшем порядке этот срок мог искусственно затягиваться муниципальными органами на неопределенное время. Напомню также, что при желании стоимость участка можно снизить и изменить условия договора купли-продажи. Но в этом случае придется направлять новое извещение с изменениями условий сделки.

Если в результате планируемой куплипродажи земли образуются новые участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям ст. 3 закона (устанавливает предельные размеры участков и земельных долей), то сделка не может быть осуществлена. А земли, приобретенные с нарушением законодательства о землеустройстве, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на них либо с того момента, когда новый собственник узнал об обстоятельствах, повлекших нарушение законодательства. В случае отсутствия лица, изъявившего желание купить земельный участок, его приобретает по начальной цене субъект Федерации либо орган местного самоуправления.

Земельный участок, переданный в аренду, можно приобрести в собственность по рыночной цене спустя три года после заключения договора аренды. Решение о предоставлении в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи письменного заявления об этом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие соответствующими полномочиями.

Закон обязал собственников долей до января 2005 г. привести в соответствие с ним все прежние договоры аренды, а также определить реальное местонахождение участков. Это успели сделать немногие собственники, основная же часть земли осталась неоформленной. Сейчас фактически ни одна сельхозорганизация не имеет земли на правах собственности или аренды. А ведь такой землей невозможно распорядиться, в том числе взять под ее залог кредит в банке.

Срок переоформления долей для собственников продлен до 1 июля 2006 г. Земельные доли, которые до этого не будут выделены на местности, оформлены в собственность, проданы/переданы в аренду сельхозорганизации, выделят в единый земельный участок. В конечном итоге они могут подлежать отчуждению через суд в пользу муниципалитетов. Однако этот вопрос довольно спорный, и, скорее всего, по нему еще долго будет продолжаться работа согласительной комиссии.

В законе перечислены виды сделок с земельными долями, при осуществлении которых не требуется выдел участка в натуре в счет доли. В соответствии с последними поправками к закону оборот земельной доли возможен только между участниками общей собственности и организацией, использующей участки в долевой собственности. Продать, подарить, внести долю в уставной капитал другим физическим или юридическим лицам можно, только выделив ее в участок. Это ведет как к удорожанию стоимости самой процедуры, так и к увеличению сроков передачи собственности другому владельцу.

Если собственников долей более пяти, то применяется упрощенный порядок извещения участников долевой собственности, выделения в натуре земельного участка в счет доли и принятия решений по владению и пользованию им. Этот порядок заключается в том, что продавец не обязан только в письменной форме извещать остальных собственников земельных долей о своем намерении, а может опубликовать соответствующее сообщение в СМИ, определенных для этого субъектом Федерации. Публикация дает основание считать, что остальные участники долевой собственности извещены о продаже надлежащим образом и могут воспользоваться преимущественным правом покупки участка.

Вместе с тем закон усложняет дальнейшую процедуру продажи земельной доли. Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения или опубликования сообщения откажутся от покупки или не заявят о намерении приобрести земельную долю, то продавец не вправе продать ее. Такое право он получает, указав при этом цену участка и другие существенные условия, только после письменного извещения высшего органа исполнительной власти региона или местного самоуправления. Если в течение месяца власти не воспользуются преимущественным правом покупки, то после прохождения выдела доли в отдельный участок можно в течение года продать ее сельхозпредприятию или третьему лицу. Данный порядок хотя и существенно затрудняет скупку земельных долей сельхозпредприятиями, иными юридическими и третьими лицами, позволяет приобрести долю только после ее выдела в отдельный участок и соответствующей регистрации. Последнее нельзя не признать положительным моментом.

В соответствии с поправкой, внесенной в согласительную комиссию Совета Федерации в январе этого года, регионы и муниципалитеты лишаются преимущественного права покупки доли без выделения ее в натуре. Теперь продать земельную долю без выделения в натуре собственник сможет лишь своей сельскохозяйственной организации. Но при этом в поправке содержится запись, что собственник доли имеет право выделять свой участок в натуре не только для образования фермерского хозяйства или сдачи в аренду, как записано в действующем законе, но и «для распоряжения им иным образом»

Согласно действующему законодательству существует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Это означает, что нельзя распорядиться объектом недвижимости, не определив одновременно и судьбу земельного участка, на котором находится этот объект. Продавать следует все вместе. Это правило закреплено в ст. 35 Земельного кодекса РФ. Чтобы определить судьбу участка (или, другими словами, передать права на него), конечно, нужно иметь эти права, подтвержденные документально. Но, к сожалению, оформление всех документов на земельные участки под принадлежащей собственнику недвижимостью – дело длительное и дорогостоящее. В частности, необходимо сделать кадастровый план участка и присвоить ему кадастровый номер. Этот документ составляется один раз и срока давности не имеет. Требование некоторых нотариусов предоставить «новый» кадастровый план незаконно, поскольку неважно, какая фамилия указана в нем в качестве правообладателя. Поэтому владельцам документов образца 1992–1993 гг. о праве собственности на земельные участки в данном случае беспокоиться не о чем.

Плата за регистрацию права собственности зависит от того, предоставляется участок или приобретается по сделке либо по наследству. Сокращение срока регистрации приводит к удорожанию всей процедуры. А в случае отсутствия правоустанавливающих документов собственнику придется доказывать свои права в судебном порядке.

Следует обратить внимание на права бессрочного пользования и пожизненно наследуемого владения. Они относятся к ограниченным вещным правам. Их «ограниченность» заключается в том, что владельцы таких земельных участков не могут ими распоряжаться (продавать и дарить), а владение и пользование не запрещено. Исключение составляет только возможность передать по наследству земельный участок, принадлежащий на праве пожизненно наследуемого владения. Тем, у кого есть земельные участки с одним из таких прав, желательно переоформить их в собственность. Эта процедура в соответствии с Земельным кодексом бесплатная. В таком переоформлении должны быть в первую очередь заинтересованы покупатели земельных участков, принадлежащих продавцу на ограниченном вещном праве: оно не может перейти к покупателю, а значит, у него впоследствии может не быть права приобрести участок на льготных условиях.

В актах уполномоченных органов о предоставлении земельных участков, в документах государственного земельного кадастра, в договорах, предметом которых являются земельные участки, документах о госрегистрации прав на них и в иных случаях должна указываться категория земель, к которой отнесен участок. Если категория не указана, то перед совершением сделки с участком придется внести ее в кадастровый план и в дальнейшем не забыть указать при составлении договора купли-продажи.


комментарий
Виталий Миклухин Гендиректор ОАО «Сибирский хлеб»

Поскольку закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» действует только два года, мы, придя в сельское хозяйство, стремились получить землю для возделывания зерновых только в аренду. Процесс оформления сделки купли-продажи долей, а затем выдел земельного участка или, наоборот, с последующей регистрацией в органах юстиции достаточно сложен и длителен. К тому же гораздо эффективнее вложить оборотные средства в технику и технологии, чем «омертвлять» их при скупке земли.

Оптимальный вариант земельных отношений – длительная аренда выделенных земельных участков (до 49 лет). В течение этого времени, если ситуация станет более благоприятной, можно будет перейти к вопросу о приобретении долей в собственность. Однако на данный момент недоработки закона об обороте сельхозземель вносят многочисленные неясности в земельные отношения между субъектом федерации, владельцем и потенциальным покупателем угодий. К тому же, например, в Новосибирской обл. на куплю-продажу земель сельхозназначения официально наложен мораторий до 2014 г. Так решили местные власти.

Вместе с тем существует скупка в обход закона, а рыночная цена 1 га сейчас в 10–15 раз ниже кадастровой стоимости. То есть, пока земельные отношения не приобрели цивилизованную форму, вкладывать в землю выгодно. Условно говоря, капитализация 1 руб., вложенного в скупку земель, после оформления земельного участка согласно закону может достигнуть 15 руб.

Конечно, закон будет дорабатываться. Но положительный момент есть уже сейчас. Россельхозбанк и Сбербанк готовы предоставлять кредиты под земельные закладные, правда, только работающим на этой земле предприятиям. А раньше оборотные средства, вложенные в землю, вообще не работали.


комментарий
Валентин Денисов Депутат Госдумы России (Комитет по аграрным вопросам)

Практика применения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» показывает необходимость внесения в него поправок и изменений, связанных с регулированием владения, пользования и распоряжения земельными долями. Доли, которыми государство в 1990-е гг. наделило 12 млн граждан, не были выделены на местности. Однако такой участок нельзя продать, сдать в аренду либо передать в залог под привлекаемый кредит. Напомню, что закон устанавливал двухлетний период для оформления земельных долей в собственность, но эта процедура достаточно сложна и дорога для селян: землеустроительные работы и иные затраты на оформление участка обходятся в среднем в 2 тыс. руб. Из-за этого порядка 2/3 долей до сих пор не оформлены, что тормозит формирование полноценного рынка сельхозземель.

Для решения проблемы депутаты Госдумы на основании поступивших из регионов предложений подготовили и внесли на рассмотрение палаты изменения и дополнения в закон об обороте сельхозземель. Они предполагают предоставление участникам долевой собственности права без каких-либо дополнительных согласований определять местонахождение своей земельной доли в зависимости от желаемого способа распоряжения ею. Также предлагается упростить процедуру подачи документов на госрегистрацию прав на земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности. Выделение земельного участка в счет доли и ее передача в уставный (складочный) капитал будут осуществляться на основании свидетельств о праве собственности на землю, полученных при приватизации сельхозугодий, причем без предварительной регистрации последних в регистрационных палатах.