Смена назначения

Почти четверть российских земель имеют сельскохозяйственное назначение, причем помимо полей и пастбищ к ним относится чуть ли не вся земля вне городов и лесов, в том числе непригодная для сельского хозяйства. На земле сельскохозяйственного назначения строятся почти все новые промышленные предприятия. Но чтобы построить завод, нужно перевести земельный участок из сельскохозяйственной категории в промышленную, а сделать это совсем не просто.

Переводить закрепленные за Российской Федерацией участки из сельхозкатегории в промышленную вплоть до 2005 г. было вообще невозможно. Из-за этого в прошлом году транснациональная агропромышленная корпорация Cargill приостановила проект по строительству маслоэкстракционного завода в Воронежской области, в который собиралась вложить около $100 млн. Чтобы ликвидировать проблему, правительство инициировало принятие специального закона о порядке перевода земель из одной категории в другую. Законопроект был достаточно сырой, но аграрный комитет Госдумы ограничился незначительной правкой. Закон был принят и 5 января вступил в силу.

Однако сразу выяснилось, что его нормы, разрешающие переводить сельскохозяйственную землю в промышленную только в том случае, если она непригодна для сельского хозяйства, фактически блокируют строительство новых промпредприятий. Причина в том, что нормативное определение непригодных земель дается только в одном из актов Минсельхоза СССР 1982 г. Это «скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и [земли] под водой».

Естественно, на этих землях нельзя не только выращивать что-либо, но и строить. Соответственно другие земли переводить из сельскохозяйственной в промышленную категорию нельзя. Сотни инвестиционных проектов оказались замороженными – в одном Подмосковье, по оценке чиновников областного правительства, их более 500.

В итоге 10 членов аграрного комитета Думы во главе с его председателем Геннадием Куликом решили исправить закон. В конце апреля они внесли проект поправок, согласно которым менять категорию участка сельхозземель можно будет в случае, если его кадастровая стоимость не превышает среднерайонного уровня (сходный порядок действовал до 2004 г.), а также если запланированное строительство нельзя осуществить на менее ценных землях.

«У нас слишком много брошенной земли – миллионы гектаров, чтобы придерживаться фактически полного запрета на ее перевод в другие категории», – поясняет суть поправок один из их соавторов Иван Викторов (фракция «Родина»).

По словам замдиректора департамента Минэкономразвития Андрея Ивакина, формулировка поправок – это плод совместного творчества чиновников и депутатов. «Нас не послушали с первого раза, но теперь депутаты поняли, что выхода нет, – говорит Ивакин. – Будем ждать, когда Госдума отправит эти поправки на отзыв в правительство». Причем Ивакин предполагает, что в Минсельхозе предложение депутатов могут оценить как «излишне либеральное» и не поддержать, «поэтому возможны задержки по времени из-за согласований». В Минсельхозе комментарии получить не удалось.

А пока поправки не внесены, компаниям приходится решать свои проблемы, используя хитроумные схемы. «Для одного из наших клиентов нам пришлось инициировать изменение границы города Краснодара, которое было одобрено парламентом Краснодарского края, – рассказывает Юрий Борисенко из юридической компании «Вегас-Лекс». – А уже внутри города мы сейчас договариваемся о переводе участка в промышленную категорию, но тут уже никаких проблем не должно возникнуть».

В Московской области решить проблемы другого клиента оказалось гораздо сложнее, поскольку в отличие от Краснодарского края в Подмосковье нет собственного градостроительного кодекса, а значит, и четких правил. «Сейчас пытаемся доказать кадастровой палате, что границы муниципального образования и поселения – это одно и то же, – говорит Борисенко, – и воспользоваться тем, что муниципалитеты пытаются захватить как можно больше земли».

Борисенко убежден, что если поправки будут приняты, то переводить земли из сельхозкатегории, а потом застраивать их станет гораздо проще. «Если уж закон трактуется таким жестким образом и власти боятся брать на себя ответственность не принимать во внимание древнюю инструкцию [Минсельхоза], то вопрос решать надо», – соглашается Михаил Сиваев, директор департамента юридической компании «Пачоли. Земельное право».